何らかの理由によって実家を相続した際、どう扱っていけばいいか悩む方は多いのではないでしょうか。運用の仕方を誤ると大きな損失が発生してしまいますが、うまく売却すれば最大で3000万円の所得税控除が受けられるケースもあります。実家の運用は、選択によって得をする可能性も損をする可能性もあるため、状況をよく考え、自分にとって最適な方法を選んでいきましょう。
空き家は放置と売却どちらが利益になる？
現在自分が住んでいる場所から離れた場所にある空き家を相続した際、選択肢として考えられるのは大きく分けて「放置」と「売却」のどちらかとなります。何も行動をしない放置のほうが、手続きなどに大きな労力が割かれる売却より選択しやすいと思う方もいるでしょう。しかし、実際には多少の手間がかかったとしても、空き家は放置より売却をするほうが賢い選択となります。
その理由は、空き家の放置により発生するリスクの多さです。空き家は放置しているとみるみるうちに劣化していきますが、損壊が目立つようになると空き家対策特別措置法により「特定空き家」と認定されてしまうリスクがあります。特定空き家に認定されると、今まで適用されていた控除が取り消され、固定資産税の負担が非常に大きくのしかかってしまうのです。
一方で、売却は手間こそかかるものの、売却資金が得られるほか、場合によっては非常に大きな控除が受けられる可能性もあります。
譲渡所得税が最大で3000万円控除される可能性も
2016年の税制改正によって、「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」が創設。これにより空き家売却の際、しっかりと規定を満たしてさえいれば、譲渡所得税が最大で3000万円控除されるようになりました。この特例控除を適用するためには、以下の書類を準備しておく必要があります。
・譲渡所得内訳書
・売却対象となる建物・敷地の登記事項証明書
・被相続人居住用家屋等確認書
・売買契約書の写し
・被相続居住用家屋の耐震基準適合証明書
ただし、上記の書類をすべて準備したとしても、すべての空き家売却において3000万円の特例控除が受けられるわけではありません。
3000万控除が適用される条件
3000万円の特別控除を受けるためには、以下の条件をクリアしている必要があります。
・売却者は相続または遺贈によって売却予定の家屋や敷地を取得した
・被相続人が相続直前まで一人で空き家となる物件に住んでいた（もしくは老人ホームに入所していた）
・家屋が1981年5月31日以前に建築された
・相続から譲渡までの期間、常に空き家の状態であり人は住んでいなかった
・相続日から起算して3年後の12月31日までの譲渡であること
・2016年4月1日から2023年12月31日までの期間の譲渡であること
・譲渡価額が1億円以下であること
上記はあくまで最低限の条件です。この他にも特別控除を受けるためには細かな注意点があるため、以下でご紹介していきます。
控除が適用されないケースもあり
3000万円の特別控除を受けるためには、前述した条件をすべてクリアするのが大前提ですが、それ以外にも控除が適用されないケースはあります。まず注意しておきたいのが、「耐震基準」についてです。売却する建物が現在の耐震基準を満たしていない場合、控除は適用されません。事前に耐震リフォームをするか、建物は解体して敷地のみでの売却とするかを選ぶ必要があるでしょう。
また、区分所有建物登記がされている建物の場合は、特例控除が適用されません。そのため、基本的に売却する建物がマンションであった場合には、特例控除は適用されないと覚えておきましょう。
まとめ
3000万円の特例控除はいくつもの条件をクリアして初めて適用されるもののため、自分一人では判断ができないという方もいるでしょう。そんなときは「一般社団法人 阪神空き家再生機構」までお気軽にご相談ください。不動産のプロであるスタッフが、お客様が所有する空き家の状態などをしっかりヒアリングしたうえで、的確な助言をしていきます。
また、たとえ特例控除が認められなかったとしても、空き家は放置するより活用・売却をするほうが賢い選択です。「一般社団法人 阪神空き家再生機構」ではその相談についても対応しているので、ぜひ一度ご連絡ください。