親から実家を相続したものの、自分は別の場所で暮らしていて、今後もそこに住むことはない…

そんな場合、家をどうするかという問題だけでなく、

相続した不動産に関する手続きや、売却する場合に利用できる制度についても、知っておきたいところです。

 

ここでは、相続した空き家に関係する2つの制度についてご紹介します。

 

相続登記の申請が義務化されています

これまで、相続した不動産の名義変更（相続登記）は任意でしたが、法改正され 2024年4月1日から義務化 されました。

不動産を相続したことを知った日から、原則として 3年以内 に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく期限内に申請しなかった場合には、10万円以下の過料 が科される可能性があります。

「まだ住むか売るか決めていないから、登記もしなくていい」というわけではありません。

 

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象です

相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。

2024年4月1日より前に相続した不動産で、まだ相続登記が済んでいない場合 も対象となります。

この場合、原則として 2027年3月31日まで が相続登記の申請期限となります。

「何年も前に親から相続した実家だから関係ない」とはなりません。

思い当たる方は、まずは、相続した不動産について、登記がどうなっているかを確認し対処することをおすすめします。

 

 

すぐに相続登記ができない場合は？

相続人が多数いる場合や遺産分割の話し合いがまとまらないなど、3年以内に通常の相続登記をすることが難しいケースもあります。

そのような場合に利用できる制度として、「相続人申告登記」が2024年4月1日に新設されました。

これは、簡易な手続きにより、自分がその不動産の相続人であることを申告することで、相続登記の申請義務を履行したとみなされる制度です。その後、遺産分割協議が成立した場合には、その内容に基づく相続登記を申請する必要があります。

相続登記をどう進めればよいか分からない場合は、法務局や司法書士などに確認するとよいでしょう。

 

 

 

相続した空き家を売却するときの「3,000万円特別控除」

さらに、相続した実家を売却した場合の税金に関して、一定の要件を満たせば、譲渡所得から 最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は最高2,000万円/人）を控除できる という特例があります。

これは、いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度です。

相続した家をそのまま放置するのではなく、早期の売却や、耐震改修や建物の取壊しなどを通じて、空き家の発生を抑制することを目的とした制度です。

 

どんな空き家が対象に？

この特例には、いくつかの適用要件があります。例えば、

　・原則として、相続開始の直前まで被相続人が居住していた家屋であること

　・区分所有建物ではないこと

　・一定の耐震基準などの要件を満たすこと

　・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

　・相続後から売却までの間、事業用・貸付用・居住用などに使用していないこと

　・売却代金が1億円以下であること

　　などが定められています。

例えば一般的な区分所有のマンションなどは、この特例の対象外となります。

また、被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等に入所していて居住していなかった場合などは、一定の要件を満たせば対象となる場合があり、他にも細かな要件があるため、

　　「自分の場合は対象になるのかな？」

と迷う場合は、売却を進める前に税理士などの専門家へ確認しておくと安心です。

 

 

2024年から、譲渡後の耐震改修・取壊しも対象に

この特例は、2015年の空き家特措法の完全施行に伴い2016年からスタートし、その後、2019年、2024年と改正され、要件が追加や緩和されています。

たとえば、売却する時点で新耐震基準を満たすよう耐震改修を行うか、建物を取り壊したうえで売却することなどが必要だったものが、改正され、一定の要件を満たせば、売却した後、翌年2月15日までに買主側で耐震改修や建物の取壊しを行う場合も、特例の対象となっています。
 

昭和56年5月31日以前に建築された、古い耐震基準の相続した空き家を売却しやすくするとともに、売却後の耐震改修や除却などを通じて、空き家の活用・解消が進められるよう後押しするものです。

 

ただ、「古い実家を相続したから、3,000万円控除が使える」というわけではありません。

家屋の要件や売却時期、相続後の使用状況など、いくつかの条件を満たす必要があります。

2024年7月23日付のお役立ち情報でも、この「空き家の3000万円特別控除」についてご紹介していますのでご覧ください。

 

 

現在の適用期限は2027年12月31日

現在、この特例の適用期限は 2027年12月31日 までとなっています。

なお、国土交通省は2026年8月28日に公表した令和9年度税制改正要望の中で、この特例をさらに4年間延長し、2031年12月31日までとすること を要望 しています。

ただし、これは現時点ではあくまで「税制改正要望」であり、延長が決定したものではありません。

今後の税制改正の動向にも注意しておきたいところです。

 

 

 

相続した空き家は「登記したら終わり」ではありません

相続した実家については、まず相続登記などの手続きを行う必要があります。

そのうえで、

　・自分や家族が住む

　・売却する

　・賃貸する

　・活用方法を考える

　・建物を解体して土地として活用する

など、その後の方向を考えていくことになります。

「まだ何も決まっていない」という段階でも、家の状態や立地、維持管理にかかる負担などを整理しておくことで、選択肢が見えやすくなります。

また、売却を考える場合には、今回ご紹介した3,000万円特別控除のように、期限のある制度もあります。

相続した時点ですぐに結論を出す必要はありませんが、何もしないまま時間が経ってしまう前に、情報を集めておくことは大切です。

 

 

 

まとめ

相続した空き家については、まずすべきこととして「相続登記」という手続きがあります。

そして、売却を検討する場合には、一定の要件を満たすことで利用できる「空き家の3,000万円特別控除」という制度があります。

どちらも、期限や細かな条件があるため、

「相続した家をどうするか、まだ決まっていない」

という場合でも、まずは制度について知っておくと、その後の選択肢を考える際の参考になります。

今後も、空き家に関する制度やお役立ち情報を、分かりやすくご紹介していけたらと思います。

 

実際に相続登記や、売却・活用において税制上の特例の利用を検討されるなかで、分からないことや困ったことがあれば、税理士や司法書士など専門家へご相談されることをおすすめします。

 

阪神空き家再生機構でも、空き家に関するご相談を承っており、必要に応じて各分野の専門家とも連携しておりますので、お気軽にお問合せください。